De afgelopen jaren stegen de huizenprijzen tot grote hoogten. Het resultaat is een compleet overspannen woningmarkt die veel tekenen van een bubbel vertoont.
Nu de rente weer oploopt dalen voor het eerst in lange tijd de huizenprijzen weer. Niet alleen kwartaal op kwartaal, maar nu ook over een geheel jaar zijn de prijzen gedaald.
De NVM meldde dat de huizenprijzen voor het eerst in 9 jaar zijn gedaald. Huizenkopers betaalden in het vierde kwartaal vorig jaar gemiddeld €407.000, dat is 6,4% minder dan in dezelfde periode het jaar ervoor.
Donderdag maakte makelaar en voorzitter van de NVM Wonen Handelsgroep Lana Gerssen bekend dat de prijzen veel sneller zijn gedaald dan verwacht. Vorig jaar waarschuwde deze organisatie nog voor een “aanbodcrisis” op de woningmarkt door zulke beperkte beschikbare opties voor wie een huis wil kopen. Opmerkelijk genoeg verwachtten zij vorig kwartaal nog dat de huizenprijzen aan het eind van het jaar positief zouden blijven! Het is duidelijk dat deze prognoses aanzienlijk werden overtroffen door hoe snel de prijzen zijn gedaald.
Van één naar twee maanden te koop
Een opeenstapeling van verdrievoudigde hypotheekrentes, hogere woonlasten door de stijgende energieprijzen en een afnemend consumentenvertrouwen hebben kopers op hun hoede gemaakt. Huizen staan nu gemiddeld meer dan twee maanden te koop; halverwege vorig jaar was dit nog één maand.
Niet alleen dalen de prijzen, maar het aantal te koop staande woningen in Nederland is meer dan verdubbeld ten opzichte van vorig jaar. Bovendien worden deze huizen steeds vaker onder hun oorspronkelijke aanbiedingsprijs verkocht – in het vierde kwartaal werd slechts 45% gekocht tegen of boven de vraagprijs, vergeleken met tweederde in het derde kwartaal. Deze cijfers geven een beeld van een markt die gestaag afneemt en een kans kan creëren voor degenen die nu willen investeren.
Kansen voor starters?
Met deze aanpassingen hebben hoopvolle nieuwe huiseigenaren nu een betere kans om hun eerste huis te kunnen kopen. Dit komt omdat zij jarenlang niet in staat waren om meer ervaren kopers te overbieden en de steeds fluctuerende huizenmarktprijzen het moeilijk maakten om een bod in de buurt van de vraagprijs te winnen. Maar met de recente prijsdalingen is bieden onder de vraagprijs gelukkig weer haalbaar geworden!
Volgens Johan Conijn, emeritus hoogleraar woningmarkt, ondervinden degenen die net aan hun eigenwoningreis beginnen voordeel van de dalende prijzen. Helaas kunnen deze prijsdalingen nog niet opwegen tegen de sterk gestegen rente die het voor starters moeilijker maakt.
Dit jaar zou wel eens heel anders kunnen zijn: de woningmarktvoorspellers verwachten dat de prijzen voor langere tijd in een neerwaartse spiraal zullen blijven. De enige onzekerheid is wanneer dit tot stilstand zal komen – hoe lang zullen deze dalingen duren?
‘Minder overgefinancierd’
Conijn voorspelt dat de huizenprijzen binnen drie tot vier jaar zullen dalen of op zijn best gelijk blijven, wat nog steeds een daling zou zijn als gevolg van de inflatie. Hij voorziet niet zoiets als de kredietcrisis van 2008, toen de huizenprijzen drastisch daalden; huizen zijn nu meer verantwoord gefinancierd en er is een grotere woningschaarste dan voorheen bij gelijkblijvende werkloosheidscijfers.
Vorig jaar schatten banken dat de huizenprijzen met 2-3% zouden dalen. Nu, in december, voorspelt De Nederlandsche Bank voorziet een meer afschrikwekkende daling van 6% in zowel 2021 als 2022.
Nieuwbouw meest getroffen
De NLV verwacht dat de daling van de verkoop van nieuwe woningen zal aanhouden, zij het niet zo dramatisch als de huidige cijfers doen vermoeden. De makelaarsvereniging is vooral bezorgd over de stagnerende bouwverkopen – het afgelopen kwartaal was een laagterecord van 3.800 sinds de kredietcrisis van 2008. Door de aanhoudend hoge bouwkosten kunnen ontwikkelaars niet langer onderhandelen over de prijs om kopers aan te trekken; dit is voor hen nu onmogelijk geworden.
Nieuwe woningen met een gemiddelde verkoopprijs van bijna 500 000 euro zijn nu te duur in verhouding tot bestaande woningen. Als gevolg daarvan beginnen kopers hun belangstelling af te zwakken en komen nieuwbouwprojecten meestal niet aan de vereiste verkoopdrempel van 70%.
Dit brengt ontwikkelaars maar ook het kabinet in een precaire situatie. Minister Hugo de Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening wil de schaarste op de woningmarkt terugdringen door vanaf 2024 jaarlijks minimaal 100.000 woningen te bouwen. Toch lijkt dit doel nu al moeilijk haalbaar door tragere verkopen die bestaande projecten onzekerder maken. Daardoor lopen bouwvergunningen voor nieuwe projecten snel achter op schema.
